2019年7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举办。本次主题为“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康作了《宏观经济形势分析》的主题演讲。以下是演讲摘要：

对于目前房地产市场推行的限价政策，贾康表示，“限价”把商品房轨道上的购买变成了一个荒唐、带有赌博性质的行为，他本人坚决反对摇号限价。

原因在于，限价会使开发商失去积极性，导致经济学上的供给不足，这背离了市场经济优化资源配置、满足人民需要的初衷，房地产市场会逐渐走向开始似乎有点小聪明，后面越做路越窄的死胡同。

对于说了多年的房地产税，贾康强调房地产税的改革方向势在必行。

在演讲中，贾康对宏观政策的走向进行了分析。他表示，在制度变革这方面，要坚定不移地改革开放；在经济运营这方面，要贯彻供给侧结构性改革的优化结构，提升增长质量，提升发展后劲。贾康表示，上述政策走向已经形成共识，总的基调是保持稳健，同时要保持流动性合理和充裕。

贾康指出，财政政策也在不遗余力发挥力量。除了适当提高赤字率之外，今年的减负降税金额将达到2.1万亿元以上。与此同时，地方政府提供专项贷支持基础设施和产业园区等。因此，房企应该抓住机遇，对冲经济下行的趋势。

对于房地产健康发展长效机制的探索思路，贾康表示，中央在2016年经济工作会议上已经做了清晰的表述，即要打造房地产业长效机制，强调推进基础性制度的建设。贾康认为，房地产基础性制度建设有四大方面不可忽视。

第一是土地制度。中国想要在基本农田占补平衡的情况下，源源不断地提供有效供给，离不开土地制度的改革。因此，一定要将中国的土地制度在城乡概念上打通。

第二，住房制度必须要双轨统筹。“说了很多年，光讲房价只是看到表面的现象，房价是商品房形成的价格，已经是冰火两重天，光讲均价意义不大，还有托底和保障的经验。”贾康表示，商品房的竞争应该更加公平和放开，尽可能地消除商品房轨道上的行政限制，现在已经显现的负作用要消除。

第三，投融资制度的改革不仅仅要有商业性，还要有政策性。商轨道和市场政策轨道一起起作用，才可以形成通盘的供应体系。

第四，贾康认为，房地产税是改革的方向。“中国的房地产税不能照搬美国的普遍征收模式，在中国，想要处理好免税的问题，立法者开讨论会是有意义的。进入立法之后，将草案公布于世，征求社会的意见，开电视广播的听证会，最关键的不是讲你的主张，而是讲你主张之后的论据，走向共和制，寻求最大公约数。”

贾康总结道，长效机制就是包括上述至少四大方面的基础性建设，这是改革到深水区配套改革的攻坚克难的问题。

那么，宏观经济政策应该如何发力？对此，贾康提出了两点建议：

首先，进一步强调市场引领作用，以经济手段为主来优化结构。市场优胜劣汰，政府应该更多地维护公平竞争的环境，同时推行法制化，提供宽松开明的、能够让企业充分发挥创造潜能的制度环境；

其次，市场应该紧紧抓住工业化和城镇化所创造的投资有效空间。“这些方面，政府的财力有限，正好可以结合改革创新，用社会资本合作拼力的方式，四两拨千斤，财政出很少的钱或者是不出钱，结合补贴的资金就可以调动几十倍甚至是上百倍的民间资本，将要做的事情做起来。”贾康说。